Hallo,
wir wohnen in einem sehr alten Mehrfamilienhaus mit insgesamt drei Wohneinheiten. Als wir eingezogen sind, war das Haus schon in drei Mietwohnungen aufgeteilt. Eine bewohnen wir, die andere wird gewerblich genutzt und die dritte Wohnung steht dauerhaft leer, da diese kernsaniert werden muss. Nun haben wir erfahren, dass der gewerbliche Mieter seine Wohnung kaufen möchte.
Meine Frage ist, wenn dieser Teilkauf erfolgt und wir unsere Wohnung nicht kaufen, kann das restliche Haus dann verkauft werden, ohne dass die restlichen Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sind und nur eine umgewandelt worden ist? Ich habe auch was von einer Kündigungssperrfrist gelesen aber weiß nicht ob die hier eingreift.
Umwandlung Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen
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Ich glaube, wenn einer seine Mietfläche kauft, dann entsteht sowieso eine WEG mit Teilungserklärung.
Der Käufer der Gewerbefläche hat dann x/y Anteil an der Gesamtimmobilie und euer Vermieter bzw. der jetzige Eigentümer besitzt die restlichen Anteile.
Diese Anteile können dann weiterverkauft werden, auch wenn sie vermietet sind. Sie könnten auch in weitere Teileinheiten aufgeteilt werden.
Beim Verkauf muss der bestehende Mietvertrag übernommen werden. Es kann aber Eigenbedarf angemeldet werden.
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„sowieso“ entsteht da gar nicht. Eine Teilungserklärung muss notarieller beurkundet werden und es müssen einzelne Grundbücher angelegt werden.
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Ich meinte mit "sowieso", dass der Verkauf einer einzelnen (Gewerbe-)fläche nicht ohne Teilungserklärung laufen wird. Die Abwicklung hatte ich nicht beschreiben wollen.
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Hallo,
wenn es Eigentumswohnungen sind, dann sind es grundsätzlich immer alle.
Genau genommen kaufst du nicht eine Wohnung, sondern einen prozentualen Anteil am Grundstück, verbunden mit dem Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung.
An der Nebenkostenabrechnung kannst du erkennen, ob es eine ETW ist.
Das ganze rumgeeiere ist aber sinnlos, die Verkäuferin hält dich nicht für kreditwürdig.
freundliche Grüsse Werner
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Wieso Rumgeiere und wieso nicht kreditwürdig?!
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Vermutlich hast du Bemerkungen losgelassen, wie viel zu teuer, Bruchbude, etc.
Du siehst ja, dass die Vermieterin / Verkäuferin nicht mit dir verhandeln will.
Vom Makler darft du keine Hilfe erwarten, der kann von dir keine Provision verlangen, da das Objekt vorher schon bekannt war. Warum sollte der umsonst arbeiten ?
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Ein „Teilverkauf“ geht nur, wenn es Eigentumswohnungen sind. Heißt: das Grundstück & Gebäude ist nach dem WEG-Gesetz geteilt, es gibt eine Teilungserklärung und jede Einheit hat ein eigenes Grundbuch in dem die Miteigentumsanteile angegeben sind.
Also entweder ist das Haus schon eine WEG, davon musst du gar keine Kenntnis haben, denn natürlich können auch alle Einheiten einer WEG denselben gehören und vermietet werden. Oder aber es muss eine Teilungserklärung beim Notar gemacht werden, damit eine Einheit verkauft werden kann.
In letzterem Fall, also dass ein Mietshaus in eine WEG umgewandelt wird, hättet ihr als Mieter übrigens ein Vorkaufsrecht. (Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung gemäß § 577 BGB).
Das heißt: Euer Vermieter kann die Wohnung frei am Markt anbieten und wenn er einen Käufer gefunden hat und auch der Preis klar ist, dann muss er euch anbieten in diesen Vertrag zu gleichen Konditionen einzutreten. Erst wenn ihr ablehnt, darf er die Wohnung an den anderen Interessenten verkaufen.
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Wenn Du, wie ourhope unten sagt, Vorkaufsrecht hast bei Erstumwandlung in WEG, dann würde Dir das noch etwas Raum zum Nachdenken verschaffen. --Ich würde mich nun aber schonmal entscheiden, ob ich kaufen will. Bei guter Lage (wie Du sagst) und 4-Raum Wohnung für 150 Tsd. ist die nicht lange auf dem Markt. Selbst wenn sie saniert werden muss...
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Lies doch mal was zum Thema WEG. Du überlegst, eine ETW zu kaufen, aber irgendwie fehlt Dir das komplette Rechtsverständnis 
Ist denn das Haus reell nach WEG geteilt? Das siehst Du normalerweise nicht im Mietvertrag, sondern im Grundbuchauszug. Hast Du den vom Makler bekommen, oder von der Eigentümerin?
Wenn Du davon ausgehst, dass es nach WEG geteilt ist: Dann ist es so, dass man Sondereigentum an der Wohnung xy, im Aufteilungsplan mit xy/blau/grün/what ever umrandet, erwirbt. Zugeordnet zu der Wohneinheit ist vllt noch ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz, Terrasse, Grünfläche. Und so hat jeder Eigentümer der drei Wohnungen sein Sondereigentum. Alles, was keiner Wohnung zugeordnet wurde in der Teilungserklärung, ist Gemeinschaftseigentum. Waschküche, Müllplatz, Treppenhaus, was auch immer.
Heißt, wenn Dein Nachbar ein/sein Sondereigentum kauft, ist zwingend Voraussetzung, dass das g a n z e Objekt nach WEG geteilt wurde. Punkt. Im Endeffekt gehört er dann zur Eigentümergemeinschaft mit dem/den Eigentümern am Sondereigentum der anderen Wohnungen.
Du sagst, dass das Haus vor Eurem Einzug schon aus drei Wohnungen bestand. Das darfst Du aber nicht verwechseln mit einem Wohnhaus, was für 3 Familien zb konzipiert wurde, aber als ganzes gilt. Nicht immer sind Wohnhäuser mit 2 oder mehreren abgeschlossenen Wohneinheiten direkt geteilt. Das darfst Du also nicht voraussetzen.
Angelehnt an Deinen Thread weiter unten und diesen jetzt macht es aber den Eindruck, als würdest Du garnicht an Infos kommen, weder von der Eigentümerin noch vom Makler. Spielst Du bei der Vermarktung denn überhaupt eine Rolle? Sonst würdest Du Deine Fragen doch mit denen direkt klären und verhandeln?
VG
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Ja, du hast recht. Das Rechtsverständnis fehlt mir und deswegen stelle ich meine Fragen hier. 😉
Das Haus ist nicht nach WEG aufgeteilt.
Es stimmt auch, dass wir keinen Kontakt zu der Eigentümerin haben, weil sie sich nicht gerne den Mietern zeigt. Das war schon vor unserem Einzug hier so. Die Gründe dafür hatte sie mal genannt und hat daher alles die Hausverwaltung regeln lassen. Der Makler ist sehr daran interessiert, das Haus in Teilen zu verkaufen. Er findet es besser, wenn der Mieter seinen Anteil kauft und wir unseren und die dritte Wohnung wird dann auch verkauft. Und ja, tatsächlich muss ich jede Info aus der Nase ziehen. Der Makler ist etwas offener mit den Infos als die Eigentümerin. Aber sie war schon immer so. Sie hätte uns Mieter oder den anderen Mieter (ist keine Pflicht) auch fragen können, ob wir das Haus kaufen wollen. Hat sie aber nicht. Ich weiß nicht mal, ob sie einem Teilkauf überhaupt zustimmen würde, nur weil der Makler das besser findet.
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Also nur der Makler findet einen Teilkauf besser und die Eigentümerin will das immer noch nicht?
Dann mach dir doch erst mal über ungelegte Eier keine Gedanken. Was der Makler will oder gut findet interessiert überhaupt nicht. Es interessiert nur was die Eigentümerin möchte.
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Ganz ehrlich?
Bei der Fragestellung würde ich mich rechtssicher bei einem Fachanwalt beraten lassen, auch, wenn das Geld kostet.
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Ich glaube auch, dass das die beste Lösung ist. Finde Mietrecht schon komplex.
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Keinen müden Euro würde ich für eine rechtliche Beratung ausgeben.
Wenn Eigentümerin/Makler etwas verkaufen will, dann müssen sie schon selbst genau benennen was zum Verkauf steht.